En el 2019, tres de cada cuatro hipotecas reverse ejecutadas en la isla se debieron a problemas técnicos, y no al fallecimiento del propietario como se supone que ocurra, según datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).
José Sajiún Soto, un hombre de 82 años que se considera “dominiqueño”, recuerda el anuncio de televisión en el que Gilbertito Santa Rosa ofrecía “hipotecas sin pagos”.
En el 2013, don José firmó una hipoteca invertida o reverse para su propiedad en Las Monjas, un edificio de tres pisos dividido en cuatro viviendas que construyó poco a poco con sus propias manos en los años 1980, cuando los barrios de Hato Rey eran víctimas de expropiaciones para dar paso a lo que hoy se conoce como la Milla de Oro. Lleva en la comunidad Las Monjas más de 40 años, desde que se mudó de la República Dominicana.
Al igual que muchos que han visto la propaganda que se refiere a estas hipotecas como “préstamos federales”, don José entendió que se trataba de “una ayuda” del Gobierno de Estados Unidos para personas mayores, quienes recibirían dinero sin tener que pagar nada.
Pensó que era buen negocio.
“Firmé como 400 o 500 papeles”, dijo al recordar el día en que cerró la hipoteca reverse en una sucursal de Moneyhouse, una institución financiera con oficinas en San Juan.
Su hija, Ramona Soto, lo interrumpe para preguntarle si leyó los documentos antes de firmar.
“Eso es una letrilla que, si uno se pone uno a leer eso en el 2013, llegamos al [año] 3000 y no acabamos. No hay quien lea eso”, contestó don José. “Después me entregaron mi cheque por $66,594.50. Todavía lo tengo de memoria. Yo hasta lo apunté en mi cuaderno, el mismo día que me dieron el cheque, que fue el 13 de mayo de 2013”.
Lejos de ser una ayuda del Gobierno federal, las hipotecas reverse son un instrumento financiero más sofisticado que la hipoteca o préstamo común, y que permite a personas mayores de 62 años tomar dinero prestado contra el valor (o equity, en inglés) de sus hogares.
En los últimos años, las ejecuciones de hipotecas reverse por incumplimiento con requisitos técnicos están en su nivel más alto en Estados Unidos. Puerto Rico es uno de los lugares donde más ocurre este problema, casi al doble del promedio de EE.UU., encontró una investigación de USA Today y el Centro de Periodismo Investigativo (CPI), en colaboración con la Universidad Grand Valley State, y con el apoyo del McGraw Center for Business Journalism y el Economic Hardship Reporting Project.
Ramona, furiosa con su padre porque, según ella, hipotecó la propiedad sin necesidad, denunció que lo hayan dejado firmar sin leer, sin entender bien lo que era, sin estar acompañado por algún familiar. Desde entonces, lo ayuda como puede a mantenerse al día con el pago de los seguros y el papeleo de manera que no pierda su hogar. En ocasiones ha buscado la ayuda de la Clínica Legal de la Universidad Interamericana de Puerto Rico.
“Si ellos le dijeran a uno todas las cosas como son, yo no me hubiera metido”, lamentó don José.
Entre 2014 y 2018, una de cada cuatro personas cuyas hipotecas reverse fueron ejecutadas en Puerto Rico perdió su hogar por razones técnicas, como falta de pago de impuestos o de seguros sobre la propiedad, según un informe de la Oficina del Contralor de EE.UU. (GAO en inglés). Comúnmente, estas hipotecas terminan o se ejecutan cuando fallece el propietario.
El problema empeoró en el 2019: tres de cada cuatro ejecuciones de hipotecas reverse en la isla se debieron a problemas técnicos, según datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF).
A nivel de Estados Unidos, la cifra durante este periodo fue una de cada siete.
Para permanecer en cumplimiento técnico, las hipotecas reverse requieren que la persona resida en todo momento en la propiedad, la cual debe mantener en buenas condiciones, con los impuestos y seguros sobre la propiedad al día. No tienen que realizar pagos mensuales, según se promocionan.
Solo el año pasado, 1,255 de un total de 1,617 de estas hipotecas, fueron ejecutadas en Puerto Rico por razones técnicas y no por la muerte del propietario.
Moneyhouse lideró el negocio
Aunque admite que no es un instrumento para todos los puertorriqueños, David R. Levis, presidente y principal oficial ejecutivo de Moneyhouse, defendió las hipotecas reverse como un “regalo de Dios” para aquellas personas mayores que carecen de ingresos suficientes durante su retiro para cubrir sus gastos.
Desde el 2007, Moneyhouse domina el mercado de hipotecas reverse en Puerto Rico con el 40% de estos productos. Le sigue Senior Mortgage Bankers, con el 20% del mercado. El presidente de esta compañía, Joseph Levis, es primo de David R. Levis, de Moneyhouse. Ambos son familia (hijo y sobrino, respectivamente) de Salomón Levis, exprincipal ejecutivo de la desaparecida Doral Financial.
Con Gilbertito Santa Rosa como portavoz de su campaña publicitaria, la institución financiera lleva años mercadeando agresivamente este instrumento en la isla.
Del 2007 al 2019, casi 10,800 hipotecas reverse se cerraron en Puerto Rico. De este total, unas 4,300 corresponden a Moneyhouse. Otras 2,300 fueron hechas por Senior Mortgage Bankers.
Hasta el padre del Gilbertito adquirió una hipoteca reverse, según expresa el artista en uno de los comerciales.
En reacción a los hallazgos de la investigación, Santa Rosa dijo al CPI que su rol como la imagen de Moneyhouse ha sido “exhortar a la gente a que pregunte, se informe y valide” si les conviene realizar este tipo de hipotecas.
“Sin embargo, me solidarizo con las personas que están perdiendo sus viviendas en estos tiempos convulsos, situación a la que ninguno estamos exentos, y que en los últimos 10 años ha aumentado de forma dramática por todos los factores que estamos enfrentando como país. Tiene que haber acción y opción para preservar un hogar seguro”, agregó en declaraciones escritas.
El CPI preguntó sobre la experiencia de su padre con la hipoteca reverse, pero Santa Rosa no contestó.
En un principio, en pleno boom de este producto hace diez años, Moneyhouse cobraba a sus clientes cargos por servicio relacionados a la administración de estos préstamos que eran significativamente mayores a lo que se cobraba en Estados Unidos, según datos del Departamento de Vivienda federal (HUD).
Los datos disponibles muestran que al menos hasta el 2011, Moneyhouse y otras instituciones hipotecarias en Puerto Rico todavía cobraban estos cargos. Un portavoz de Moneyhouse indicó que estos cargos fueron descontinuados, pero no especificó desde cuándo.
Foto por Cristina Martínez | Centro de Periodismo Investigativo
Desde el 2007, Moneyhouse domina el mercado de hipotecas ‘reverse’ en Puerto Rico.
En los pasados cinco años, HUD impuso acciones correctivas y límites a la cantidad de dinero que pueden tomar prestado las personas mayores con estas hipotecas. Bajo las nuevas guías federales, los residentes en Puerto Rico solo pueden recibir hasta un máximo de $15,000 para una propiedad tasada en $100,000.
HUD también requiere ahora que, del dinero que recibe la persona, separe una cantidad para cubrir gastos futuros imprevistos, como impuestos sobre la propiedad o el pago de seguros, evitando incumplimientos técnicos que lleven a una ejecución de la hipoteca.
Estos cambios han mermado el interés en este instrumento.
Moneyhouse, que cerraba en promedio de 50 a 60 hipotecas reverse mensualmente, y llegó hasta 120 en su momento más alto, solo realizó cuatro en el primer trimestre de 2020.
El presidente de la compañía, Levis, criticó las acciones correctivas del HUD al entender que los cambios afectan en mayor proporción el mercado de Puerto Rico.
“Los cambios que hicieron fueron masivos, pero los issues que enfrentamos en Puerto Rico son muy diferentes a los de California, y muy diferentes a los de Filadelfia”, dijo el banquero, quien sostuvo que el costo de vida y el valor de las propiedades es menor en la isla.
No están hechas para Puerto Rico
Por sus costos de financiamiento y el alto riesgo de perder la propiedad, las hipotecas reverse no son la mejor opción para los adultos mayores en la isla, según Rogelio Cardona, profesor de contabilidad de la Universidad de Puerto Rico en Río Piedras.
Junto a Karen Castro González, Cardona publicó en el 2014 un estudio sobre el mercado de hipotecas reverse en Puerto Rico. Ambos recomiendan otras alternativas, como refinanciar la propiedad a una menor tasa de interés, o vender y mudarse a un espacio más pequeño y económico.
“Cualquier persona mayor que decida obtener una hipoteca reverse tiene que leer todos los documentos, o tener a algún familiar, amigo o abogado de confianza que lo haga, y hacer muchas preguntas”, advirtió Cardona.
Algunos de los retos que han enfrentado las personas mayores en Puerto Rico con hipotecas reverse incluyen el desconocimiento de cómo funcionan, acciones legales en su contra (y los gastos de abogados que esto conlleva) y, en el peor de los casos, la pérdida de la propiedad.
Muchas veces los problemas comienzan cuando la institución local que realiza la hipoteca vende el préstamo en el mercado secundario a otra compañía de Estados Unidos, que a su vez puede venderlo a otra o utiliza administradores (“servicers” en inglés) que también operan fuera de Puerto Rico.
En el caso de José Sajíún Soto, por ejemplo, el préstamo que compró ya no está en manos de Moneyhouse, sino que lo administra Celink, una compañía de Michigan. Don José nunca supo que esto ocurriría.
“Ellos [Celink] han mandado como 20 veces [una carta de] que algo no se pagó y yo le envío para atrás evidencia de que sí se pagó y copia del cheque. Se le envía por e-mail y se le envía por correo”, dijo su hija, Ramona, quien lamentó que la compañía no tiene oficinas en Puerto Rico para atender estos problemas.
Celink no contestó una solicitud de reacción.
Rafael Rodríguez Roselló, abogado de Servicios Legales de Puerto Rico, dijo que en todos los casos que atiende de hipotecas reverse, los préstamos ya no están en manos de la institución financiera que los originó a nivel local.
“Todo se vende. Ni Popular Mortgage, ni las cooperativas, ni Senior Mortgage, ni VIG Mortgage se van a quedar con ese préstamo. Lo van a vender a una compañía de Estados Unidos. Y ahí es que empiezan los problemas de comunicación, de idioma, de falta de documentos y evidencia”, comentó el abogado.
En ocasiones, algunas de estas compañías de afuera desconocen aspectos locales, como las exenciones al pago de impuestos que aplican a muchas de las propiedades en la isla con hipotecas reverse.
Los obstáculos en la comunicación con estas compañías, que van desde problemas en el servicio de correo hasta llamadas que sus departamentos de servicio nunca contestan, a menudo terminan con cartas en inglés que amenazan con ejecutar la hipoteca por alegados incumplimientos. De llegar a los tribunales, algunas de estas demandas se presentan en el foro federal, donde los procesos son más caros y más rápidos que en los tribunales de Puerto Rico.
Al momento existen alrededor de 680 casos de ejecución de hipotecas reverse, de los cuales más de 100 están en el foro federal, según datos de OCIF.
En el 2009, Luis Nieves, de 80 años, y Ada Guzmán, de 75, obtuvieron una hipoteca reverse para su hogar en Carolina. Desde entonces, la pareja ha tenido que aclarar en más de una ocasión que su hogar está exento de contribuciones. Por ende, no tiene que pagar contribuciones para estar en cumplimiento, contrario a lo que alegaba el administrador de su préstamo, James B. Nutter, una compañía de Kansas City.
Foto por Alberto Bartolomei | Centro de Periodismo Investigativo
La residencia de Luis Nieves y Ada Guzmán en Carolina ha depreciado. Hoy, los intereses y cargos acumulados en la hipoteca casi sobrepasan el valor de la propiedad.
Aun así, Nieves y Guzmán no pudieron evitar llegar a los tribunales. Sin saberlo, su aseguradora dejó de enviar evidencia de la póliza de seguros a James B. Nutter. La institución financiera señaló incumplimiento por falta de seguro y en el 2014 radicó la demanda de ejecución de hipoteca en el tribunal federal.
La pareja pudo presentar evidencia de que tenía la póliza de seguros que se requería, pero no los recibos de pago que exigía la institución financiera. James B. Nutter no contestó preguntas para este reportaje.
“Lloré”, dijo Nieves. “No podía dormir pensando en esto, en que tendríamos que mudarnos”. Resignados a perder su propiedad, la pareja pagó $1,000 como depósito para una casa que rentarían.
En medio de estos trámites llegó el huracán María. La propiedad que iban a rentar quedó destruída y su dueño se quedó con la mitad del depósito. Nieves y Guzmán decidieron pelear la demanda de James B. Nutter. Su representación legal estuvo a cargo del Lcdo. Rodríguez Roselló, de Servicios Legales, quien después de cinco años en los tribunales, logró detener la ejecución de la propiedad.
A pesar de que mantuvieron su hogar, este no ha sido el fin de las preocupaciones para esta familia.
Foto por Alberto Bartolomei | Centro de Periodismo Investigativo
Nieves y Guzmán estuvieron cinco años en un pleito de ejecución de hipoteca.
Al igual que otras 7,100 propiedades con hipotecas reverse en la isla, el valor de su propiedad no ha apreciado como se supone que hubiera ocurrido. Los intereses y cargos acumulados en la hipoteca ya casi sobrepasan el dinero que la pareja puede sacarle a la propiedad si se vendiera hoy.
Para que la hipoteca reverse funcione, es crucial que el valor de la propiedad aumente. La expectativa en Puerto Rico, según documentos de OCIF, era que estas propiedades apreciaran hasta 6% cada año. Sin embargo, el valor ha disminuido en alrededor de 4%.
Esta brecha negativa, donde el balance de la hipoteca sobrepasa el valor de la propiedad, presenta un problema para los herederos que interesen saldar el préstamo y mantener la propiedad cuando la persona fallece, porque debido al valor que ha perdido, no sería buen negocio.
La Administración Federal de Vivienda (FHA) garantiza las hipotecas reverse, de modo que cubre las pérdidas de las instituciones financieras cuando el balance del préstamo excede el valor de la propiedad vendida.
Así las cosas, las entidades que venden hipotecas reverse nunca pierden.
El huracán María empeoró la situación
Mientras las hipotecas reverse requieren que la persona resida la propiedad, la mantenga en buenas condiciones y tenga sus impuestos y seguros al día, un desastre natural como los terremotos recientes o el huracán María pone todo esto en riesgo, según Tara Twomey, abogada del National Consumer Law Center.
“El sistema de hipotecas reverse no está hecho para ser exitoso aquí [en Puerto Rico]”, dijo Twomey, quien adiestra a abogados que defienden a personas contra ejecuciones de propiedad.
Según la abogada, fueron muchas las personas mayores en Puerto Rico que tras el paso de María enfrentaron, por ejemplo, problemas a la hora de cumplir con el seguro hazard, uno de los requisitos de estas hipotecas.
“Si la vivienda no estaba habitable por María y el préstamo requiere que esté asegurada, mientras las reclamaciones para los arreglos están pendientes, ¿quién va a asegurarte y ayudarte?”, cuestionó Twomey.
Luego del huracán, la FHA declaró una moratoria para todos los afectados por el desastre. Al cabo de un año y tras dos extensiones, la moratoria expiró y las instituciones financieras retomaron retroactivamente los procesos de ejecución de hipotecas reverse que estaban pendientes en Puerto Rico.
Esto lo fue lo que le ocurrió a María Isabel Menéndez Soto, de 70 años y quien reside en Villa Ángela, Arecibo. Lleva 38 años viviendo allí con dos de sus hijos, Phillix de 50 y Richard de 38, en una casa de dos pisos que construyó en un terreno que heredó de su padre. Antes de esto vivía en Nueva York.
Foto por Alberto Bartolomei | Centro de Periodismo Investigativo
María Isabel Menéndez logró quedarse con su casa luego de que su abogado se percatara de una transacción que no se dio en el trámite de ventas del préstamo entre instituciones financieras.
El caso de ejecución de hipoteca contra ella comenzó en el 2016, antes del huracán, cuando Celink y Reverse Mortgage Funding, una compañía de Nueva Jersey, la demandaron por alegadamente estar atrasada en el pago del seguro hazard, incumpliendo con la hipoteca reverse que adquirió en el 2012. Ninguna de las compañías contestó preguntas sobre este caso.
Según la demanda, doña María debía unos $6,500 de este seguro.
Una vez expiró la moratoria de la FHA, el pleito continuó su curso. Mientras esto ocurría, Menéndez Soto buscaba cómo arreglar la casa tras los estragos del huracán. El río Tanamá inundó el primer nivel de su propiedad, ocasionando un corto circuito en el área del laundry. Arriba, el viento y la lluvia se metían por las ventanas de los cuartos.
“Yo sentía el olor de quemado, pero no podía bajar, por el agua. Y todavía está así [sin arreglar] porque tengo que ir poco a poco”, recordó sentada en su sofá, que también es su cama, pues perdió la suya con la lluvia.
No fue hasta septiembre del 2019 que doña María supo de la demanda, cuando recibió la visita de un alguacil con un aviso de que tenía 10 días para abandonar su hogar.
“Me escondí en el cuarto, cerré la puerta, me tiré de rodillas y dije, ‘Dios, esto queda en tus manos. No sé qué va a pasar’”, dijo.
Al inicio del caso, el emplazamiento fue dejado con uno de sus hijos, Phillix, de 50 años y con diversidad funcional. Su hijo nunca dijo nada sobre esto, lo que le impidió enterarse de que había sido demandada, mucho menos de que había perdido el caso sin comparecer al tribunal federal, según cuenta.
María fue referida a Servicios Legales, donde Rodríguez Roselló tomó su caso.
“Tengo que ser honesto, estaba pesimista porque conozco el procedimiento y sé lo que conlleva una carta [de desalojo]. Sabía que el procedimiento legal había culminado”, admitió el abogado. “Ya terminó, ya ejecutaron [la hipoteca], ya la propiedad se vendió en subasta. No tienen por qué ayudarte. A menos que pase algo…”
“Y pasó. Pa’ que tú veas”, contestó doña María.
Resultó que entre venta y venta del préstamo de doña María entre instituciones financieras, Rodríguez Roselló se percató que una de estas transacciones nunca había ocurrido. Esto invalidaba cualquier venta de la propiedad en una subasta de parte de los bancos, luego de ejecutar la hipoteca.
“Cuando yo les digo que Finance of America me certificó por escrito que ellos no son los dueños [del préstamo] y por lo tanto esto [la transacción] era falso, y que lo iba a someter al tribunal, es que entonces me llaman. ‘No hagas nada. We want to make sure that we are on the same page. Vamos a resolver’”, recordó el abogado.
Foto por Alberto Bartolomei | Centro de Periodismo Investigativo
Rafael Rodríguez Roselló, abogado de Servicios Legales, representó a María Isabel en su demanda de ejecución de hipoteca.
Doña María pagó $3,700 y el préstamo fue restablecido.
Nunca hubiera imaginado que lejos de los percances que sufrió por el huracán, sería una demanda por su hipoteca reverse la que casi le arrebata su propiedad.
No son muchos, sin embargo, quienes llegan al punto en el que estuvo doña María sin perder finalmente sus hogares.
“Yo sigo en la misma lucha porque esto es una lucha: mantener esta casa es una lucha”.
Esta investigación fue producida en colaboración con Grand Valley State University, y con el apoyo financiero al Centro de Periodismo Investigativo del McGraw Center for Business Journalism en la Craig Newmark Graduate School of Journalism de la City University of New York y el Economic Hardship Reporting Project.